中共中央政治局于7月30日召開會議，對當前經(jīng)濟形勢進行分析研究，部署下半年經(jīng)濟工作。會議也為房地產(chǎn)市場的未來走向奠定重要基調(diào)。

會議強調(diào)，要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。要落實好促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。要完善和落實地方一攬子化債方案，創(chuàng)造條件加快化解地方融資平臺債務(wù)風(fēng)險。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析認為，2024上半年，房地產(chǎn)市場以下行收場，而長周期看政治局會議往往會指出房地產(chǎn)市場政策方向，因此會議所提內(nèi)容十分重要，將為接下來的政策方向奠定基調(diào)。

“從本次中央政治局會議的內(nèi)容來看，與今年兩會以及最新的三中全會對于房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)保持一致，強調(diào)關(guān)注房地產(chǎn)風(fēng)險防控，并注重通過消化庫存、落實推進收儲等措施，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。”58安居客研究院院長張波表示。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，從會議提到的工作重心看，下半年會積極圍繞“消化存量和優(yōu)化增量”展開。這將成為貫穿今年下半年的重要工作，其對于激發(fā)二手房市場活力，盤活爛尾樓、存量土地、商辦項目等具有重要啟發(fā)意義。

“本次會議強調(diào)積極支持收購存量商品房用作保障性住房，是歷次中央政治局會議表態(tài)內(nèi)容中首次提出，預(yù)計接下來各地收儲范圍將逐步擴容發(fā)力，落地速度將加快。”王小嬙稱。

其進一步表示，目前收儲的實施仍以中小城市為主，如杭州臨安、大理、常州、昆明、淮南等，對整體市場的積極作用并不明顯，需要大城市帶頭起到示范作用。

“收購存量在售新房用于保障房，既能去庫存，也可改善房企資金鏈，從而實現(xiàn)房企在保交房上的主體責任，還能防止風(fēng)險擴散，籌集保障房。下半年，預(yù)計存量房收購可能會全面落地，但實際能撬動多大規(guī)模，去庫存效果如何，還有待觀察。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

與此同時，此次會議還提出進一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

事實上，“保交樓”是防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險的重點之一。在一系列政策支持下，目前保交樓成效明顯，房地產(chǎn)市場的竣工增速高于新開工增速。

“未來，保交樓工作仍會繼續(xù)進行，通過穩(wěn)定社會民生，摒棄高周轉(zhuǎn)、高杠桿的運營模式，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。”王小嬙稱。

分析人士認為，隨著5-6月政策密集刺激效應(yīng)開始減弱，下半年政策還將發(fā)力。

李宇嘉表示，從1-6月份房地產(chǎn)項目新開工面積、開發(fā)投資規(guī)模、銷售金額、到位資金來看，盡管跌幅有所緩解，但市場回升態(tài)勢并不明顯。進入7月下半月以來，5-6月所出臺政策的支持效應(yīng)開始減弱，重點城市新房和二手房銷售環(huán)比出現(xiàn)下降。

因此，下半年除了防風(fēng)險，還要挖掘新模式、挖掘增量，以對沖行業(yè)下行。

“預(yù)計房地產(chǎn)政策會保持相對寬松的特征，下半年可能還會有降息舉動，推動房貸利率繼續(xù)下降。另外，公積金政策可能會大面積調(diào)整，例如二套公積金貸款首付比例降至20%，首套降至15%，以及下調(diào)公積金利率等。”李宇嘉稱。

值得的關(guān)注的是，此次政治局會議首次提到“內(nèi)卷”問題。會議明確，要強化行業(yè)自律，防止“內(nèi)卷式”惡性競爭。

嚴躍進認為，這對于房地產(chǎn)在內(nèi)的相關(guān)行業(yè)都有重要啟發(fā)。房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)卷現(xiàn)象中，近期的房貸返傭事件即引起市場廣泛關(guān)注，銀行通過支付返傭費用，來獲得貸款客戶，這既加重了貸款成本、增加了不必要的環(huán)節(jié)，同時也干擾了市場秩序。

“此次會議提出內(nèi)卷的問題，相信高層已經(jīng)有了清晰的決策判斷，即需要強化行業(yè)自律。從這個角度看，包括開發(fā)、中介、租賃、評估、貸款、抵押等領(lǐng)域都應(yīng)梳理此類內(nèi)卷現(xiàn)象，規(guī)范行業(yè)操作和秩序，確保在新一輪發(fā)展中有序前進。”嚴躍進補充道。