央行“5·17”房地產新政以來，樓市回升是比較明顯的。根據貝殼APP的數據，最近4周(5月20日-6月16日)，77個樣本城市二手住房成交套數周環比增幅分別達到3.9%、0.2%、-8.4%、+7.7%。重點城市企穩的態勢明顯，如上海、杭州、深圳這三個指標型城市，二手房交易連續三個月保持在20000套、8000套和5000套左右。本該是淡季的5月和6月，二手房市場表現亮眼，背后有哪些變化？

近期樓市幾個變化

除成交增長外，近期樓市還呈現幾點變化。一是，議價空間在收窄。也就是賣家在價格折扣、讓利上收縮。根據上海鏈家、合富地產數據，上海今年以來議價空間首次收縮至6%；在深圳，5月13日以來的四周，深圳掛牌二手住房調價房源中，調漲占比分別為19.1%、16.0%、16.3%和16.7%。

二是，掛牌量有所下降或增幅減緩。截至6月16日，中信證券跟蹤144個樣本城市，掛牌房源套數較“4·30”新政前累計下降0.8%，其中北京、杭州、西安累計分別下降5.5%、1.9%、1.2%。當然，更多的城市二手房掛牌量上升幅度減緩，比如上海、深圳。不過，廣州退出限售以后，二手房掛牌量出現明顯攀升。

三是，剛需和改善開始循環了。近期的數據顯示，改善類二手房源掛牌量和成交量，都有所增長。比如，上海500萬總價以下的房源快速去化后，500萬-800萬總價級別的二手房交易量開始增加；深圳三房戶型的二手房交易量增長明顯。這意味著剛需入場加速帶動了存量二手房源消化。一方面，這解決了二手房業主“賣房難”的困境；另一方面，也刺激了業主住房改善的意愿。或者，市場交易改善從情緒上刺激；或者，手上的房子賣了，就有了置換住房的資本。

二手房成為穩定市場“生力軍”

近期微觀市場的表現，更值得注意。市場好轉盡管有政策不間斷紓困，但與掛牌有很大關聯。2023年8月底“認房不認貸”后，熱點城市二手房掛牌開啟“攀升之旅”。這其中，“老破小”這類房源掛牌量占比更大。

上海中原地產數據顯示，在上海“滬九條”新政的推動下，僅外環內就成交了826套房齡超過20年、面積70平方米左右的小戶型，成交量較政策出臺前5天增加了5%；今年以來，深圳樓齡20年以上的房源成交占比升至40%以上，總價250萬元以下的房源成交占比升至15%；近期廣州中心區樓齡20年以上的二手房源成交周期變短……

“老破小”主導二手房掛牌，熱點城市都是如此。一方面，這一輪房價下跌，跌幅最大的就是這類房產；另一方面，“老破小”業主改善住房的意愿強烈。當然，“老破小”主導需求，更多還是因為目前留在市場上的購房者，主要就是新市民、年輕人為主的剛性需求。

政策也在鼓勵二手房去化。多地在“4·30”之后發布的樓市政策，一方面鼓勵非戶籍人口“上車”(比如深圳和上海在5月發布的政策)；另一方面，也鼓勵二手住房流轉，比如上海放開了非戶籍單身外環內二手房限購，廣州、杭州、成都等城市全面退出限購。另外，按揭首付比例下調至15%，利率不設下限等，都在釋放潛在的購買力，這其中主要是年輕人、新市民。當然，二手房低總價、低單價、有學位、立馬可入住的優勢，也吸引和匹配剛需。

其實，上一輪房價上漲周期(2016年以來)以來，新進入上海等熱點城市的人群，大部分只能買得起樓齡高、總價相對小的。經過這幾年快速消化，特別是2023年以來房價下跌，剛需扎堆兒進入二手市場，這類房產掛牌的泄洪效應很明顯。此外，也與交易量復蘇后的市場情緒改善有關。

相比之下，次新房的交易情況有所不同。現在各個城市的房價基本上跌回到2017-2019年的水平，一些次新房業主手上的房子，要么處于虧損態勢，要么還在期待力度更大的政策。所以二手房整體新增掛牌的沖動小了一些，掛牌降價讓利的幅度也小了。這就是近期二手房議價空間收窄、掛牌量減緩的原因。

上一輪樓市回升周期(2015-2021年)，投資客比較多，但持有房子的收益抵不過成本時，必然就會產生新的掛牌。從資產屬性轉換到居住屬性，房價的支撐邏輯徹底變了，二手房出現掛牌“順周期”，潛在掛牌不斷轉化為真實掛牌。

無論從5月份的房價數據，還是近期的成交數據看，“以價換量”仍舊是主題。這是因為，需求中剛需的主導，對高房價的接受度下降，供給端就得降價來匹配需求。2023年以來，之所以二手房交易量逆勢攀升，很大程度上在于房價真的下降了，降到剛需的心理價位。這說明，二手房市場好轉，成為穩定市場的“生力軍”，價格的因素很重要。這可能也會成為樓市供求關系發生重大變化后的常態。